Décret BACS : Comprendre, anticiper et réussir sa mise en conformité
Le décret BACS bouleverse le secteur tertiaire. Publié au Journal Officiel et entré en vigueur dès janvier 2025, ce texte impose aux propriétaires et gestionnaires de bâtiments d’installer des systèmes d’automatisation et de contrôle (GTB) capables de piloter en temps réel le chauffage, la climatisation, la ventilation et l’éclairage.
Objectif ? Réduire la consommation énergétique, assurer la sobriété et répondre aux ambitions fixées par la loi climat et les arrêtés relatifs à l’efficacité énergétique.
Mais au-delà de l’obligation réglementaire, ce dispositif est une véritable opportunité d’amélioration : optimisation des équipements d’une puissance supérieure, baisse des coûts de maintenance, meilleure conformité et confort renforcé pour les usages résidentiels et publics.
Le déploiement des BACS constitue également un levier stratégique pour anticiper l’évolution des prix de l’énergie et renforcer la résilience des bâtiments face aux futures réglementations. En dotant les infrastructures d’outils de pilotage intelligents, les acteurs du tertiaire gagnent en agilité et en capacité à intégrer de nouvelles solutions durables, comme les énergies renouvelables ou le stockage d’énergie.
Enfin, au-delà de l’aspect technologique, les BACS ouvrent la voie à une nouvelle manière de gérer les bâtiments : plus de transparence, plus de données pour mieux décider, et une responsabilisation accrue des exploitants comme des occupants. C’est donc une transformation durable du parc immobilier qui s’engage, avec à la clé une compétitivité renforcée et une image écoresponsable valorisée auprès des partenaires et du grand public.
On vous explique tout
Qu’est-ce que le Décret BACS ?
Avant d’entrer dans le détail des obligations, il est essentiel de bien saisir ce qu’est le décret BACS et le rôle qu’il joue dans la transition énergétique des bâtiments.
Définition et origine réglementaire
Le décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020, modifié par le décret n° 2023-259, s’inscrit dans la réglementation française en transposant une directive européenne sur l’efficacité énergétique (2018/844/UE). Son principe est simple : pour consommer moins, il faut mesurer, analyser et agir en continu.
Concrètement, ce texte introduit l’obligation d’équiper les bâtiments tertiaires d’un système d’automatisation et de contrôle des bâtiments (GTB). Ces dispositifs permettent de :
- suivre et enregistrer en détail les consommations énergétiques,
- ajuster par un système d’automatisation et en temps réel le fonctionnement des équipements (chauffage, climatisation, ventilation, éclairage, eau chaude sanitaire…),
- détecter les anomalies et générer des alertes pour anticiper pannes ou dérives,
- produire des rapports exploitables pour les gestionnaires et les autorités de contrôle.
Ce décret ne constitue donc pas seulement une contrainte légale : il marque une étape vers la digitalisation énergétique des bâtiments et une gestion plus intelligente de l’énergie.
Objectifs stratégiques du décret
Les principaux objectifs du décret BACS sont les suivants :
1. Réduction de la consommation énergétique : grâce à un système de gestion technique capable de piloter les usages en temps réel, les économies peuvent atteindre jusqu’à 30 %.
2. Suivre et analyser les données : grâce à la centralisation des données de consommation, la GTB permet un pilotage plus intelligent et plus précis.
3. Améliorer l’efficacité énergétique : en ajustant automatiquement le chauffage, la climatisation, la ventilation ou encore l’éclairage, les bâtiments deviennent plus sobres et performants.
3. Réduction des émissions de gaz à effet de serre : en diminuant la consommation d’énergies fossiles, le décret contribue directement aux engagements climatiques de la France.
4. Optimisation des bâtiments : au-delà des économies, l’automatisation améliore la gestion technique et la valorisation immobilière, tout en renforçant le confort des occupants.
👉 En résumé, l’objectif est double : répondre aux ambitions du décret tertiaire en matière de sobriété énergétique, tout en modernisant le parc immobilier français grâce à des solutions numériques de pilotage.
Décret BACS vs Décret Tertiaire : quelles différences ?
Il est essentiel de distinguer ces deux réglementations complémentaires :
- Le décret tertiaire fixe une obligation de résultats : chaque bâtiment est tenu d’atteindre des objectifs de baisse de consommation énergétique.
- Le décret BACS impose une obligation de moyens : installer un système d’automatisation et de contrôle des bâtiments comme moyen pour atteindre les objectifs énergétiques.
| Décret tertiaire | Décret BACS |
|---|---|
| Réduction chiffrée de la consommation d’énergie | Installation d’un outil de pilotage, de régulation et d’automatisation des équipements |
| Obligation de résultats | Obligation de moyens |
| Couvre tous les usages | Couvre systèmes techniques (CVC, ECS, éclairage…) |
👉 En résumé : le décret tertiaire dit « où aller » et le décret BACS dit « comment y aller ».
Qui est concerné par le Décret BACS ?
Le décret BACS ne vise pas indistinctement tous les bâtiments : il s’applique selon la surface et la puissance des systèmes techniques installés.
Les types de bâtiments concernés
Tous les bâtiments tertiaires (bureaux, commerces, hôpitaux, établissements scolaires, administrations, hôtels, etc.) d’une surface supérieure à 1 000 m², qu’ils soient neufs ou existants.
- Les bâtiments équipés de systèmes CVC (chauffage, ventilation, climatisation)dépassant certains seuils de puissance :
- 290 kW à partir du 1er janvier 2025
- 70 kW à partir du 1er janvier 2027
Les acteurs responsables
- Propriétaires : garants de la mise en conformité du bâtiment
- Exploitants/gestionnaires : responsables de l’implémentation opérationnelle
- Locataires : concernés indirectement selon les clauses de bail, mais bénéficiaires des économies d’énergie et du confort accru
Au-delà de cette répartition des rôles, il est important de souligner que la mise en conformité avec le décret BACS ne se résume pas à un simple achat d’équipement. Elle implique une démarche globale de pilotage énergétique, intégrant la formation des équipes, la maintenance préventive et le suivi des performances dans la durée. C’est donc un véritable projet de transformation, où chaque acteur doit collaborer pour atteindre les objectifs fixés et en tirer pleinement profit.
Les obligations du Décret BACS
Passons maintenant au cœur du sujet : les obligations énergétiques introduites par cette réglementation française. Le décret ne se limite pas à des recommandations : il impose une mise en conformité progressive de l’ensemble des bâtiments tertiaires dépassant certains seuils de consommation.
Mise en place d’un système d’automatisation et de contrôle (GTB)
Concrètement, l’installation de systèmes de Gestion Technique du Bâtiment (GTB dans le tertiaire) devient obligatoire. Une GTB conforme doit permettre de :
- suivre et analyser en temps réel la consommation énergétique des différents postes,
- réguler automatiquement le chauffage, la climatisation, l’éclairage, l’eau chaude sanitaire et les auxiliaires,
- fournir des rapports exploitables afin de prouver les progrès réalisés en efficacité énergétique et anticiper les écarts.
Niveaux de performance GTB exigés
- Classe A : très performante (gestion prédictive, IA, IoT)
- Classe B : avancée (niveau exigé par décret)
- Classe C : basique, insuffisante
- Classe D : non conforme
Équipements concernés
Les obligations portent sur les bâtiments neufs ou existants tertiaires équipés de systèmes techniques d’une certaine puissance. Sont concernés notamment :
- Systèmes de chauffage
- Climatisation ou ventilation
- Eau chaude sanitaire
- Éclairage
- Production locale d’énergie (solaire, biomasse, cogénération…)
Les obligations énergétiques actualisées
Les seuils sont clairs : tout bâtiment disposant d’équipements d’une puissance nominale utile supérieure à 290 kW devra être équipé d’une GTB au 1er janvier 2025. À partir de 2027, cette échéance concernera l’ensemble des bâtiments équipés d’installations énergétiques de plus de 70 kW.
À noter que pour les bâtiments neufs, l’obligation est déjà intégrée en amont via le permis de construire, afin de garantir une conformité dès la livraison du projet.
Le calendrier des échéances
Pour mieux anticiper, il est essentiel de comprendre le calendrier d’application du décret BACS, qui fixe des étapes précises en fonction de la puissance des équipements et de la taille des bâtiments.
Dates clés
La date d’entrée en vigueur du décret BACS a été fixée par le décret publié au Journal Officiel, avec un calendrier de mise en œuvre progressif.
La première échéance pour les bâtiments concernés intervient le 1er janvier 2025 : à cette date, tous les bâtiments tertiaires équipés de systèmes CVC (chauffage, ventilation, climatisation) d’une puissance supérieure à 290 kW devront être dotés d’un système d’automatisation et de contrôle conforme.
Une seconde étape est prévue au 1er janvier 2027, où l’obligation sera étendue aux bâtiments équipés d’installations techniques dépassant 70 kW.
Ce calendrier échelonné permet aux gestionnaires et propriétaires d’anticiper et de planifier efficacement leur mise en conformité.
Dérogations et exceptions
Le décret prévoit deux cas d’exemption :
- dans le cas où l’installation de solutions de GTB présente un retour sur investissement supérieur à 10 ans.
- si le bâtiment dispose déjà d’un système équivalent répondant aux mêmes exigences
Source : Présentation et guide du décret BACS | RT-RE-bâtiment
Attention ! Les bâtiments pour lesquels le permis de construire a été déposé avant les dates d’entrée en vigueur des obligations pour les bâtiments neufs (à savoir le 21 juillet 2021 tout bâtiment de plus de 290 kW et, dès le 8 avril 2024, tout bâtiment de plus de 70 kW) devra se mettre en conformité comme “bâtiment existant” avant le 1er janvier 2025 ou 2027, en fonction de la puissance installée.
Quelles démarches entreprendre pour se conformer au Décret BACS ?
La réussite d’un projet BACS dépend de la stratégie adoptée et des outils techniques mis en place.
Étapes clés de la démarche
- Audit énergétique et technique : diagnostic global de l’état du bâtiment.
- Définition de la solution GTB adaptée
- Travaux d’intégration avec un installateur certifié
- Mise en service et suivi
Solutions technologiques disponibles
- GTB centralisée
- Solutions modulaires évolutives
- Systèmes intelligents basés sur l’IA et l’IoT
Contrôles et sanctions
- Inspections régulières par des organismes agréés
- Sanctions financières en cas de non-conformité
La mise en conformité avec le décret BACS passe par un accompagnement des entreprises à chaque étape : audit, choix de la GTB, financement et suivi des travaux.
Financement des travaux et aides disponibles
- CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) → fiche standardisée BAT-TH-116
- Fonds FEDER européens et subventions régionales
- Aides exceptionnelles (plans de relance, programmes territoriaux)
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Décret BACS : au-delà de la conformité, quels impacts réels sur vos bâtiments ?
Si le décret BACS est parfois perçu comme une simple contrainte réglementaire, il représente en réalité une véritable opportunité d’amélioration pour les gestionnaires et propriétaires d’immeubles tertiaires. Ses effets dépassent largement la seule mise en conformité : il touche la cybersécurité, la réduction de consommation énergétique, le retour sur investissement, mais aussi le bien-être des occupants. Autrement dit, son impact sur les entreprises va bien au-delà de la technique.
Impact du décret BACS sur la cybersécurité des bâtiments connectés
La mise en place obligatoire d’une GTB centralise la gestion de tous les équipements énergétiques du bâtiment (chauffage, ventilation, éclairage, eau chaude sanitaire). Mais cette digitalisation croissante ouvre aussi de nouveaux défis en matière de sécurité numérique.
Les nouveaux risques :
- Multiplication des points d’entrée : chaque capteur, thermostat ou passerelle peut devenir une porte d’accès pour un attaquant.
- Interopérabilité accrue : les GTB dialoguent avec d’autres logiciels (IoT, maintenance, facturation), ce qui augmente le risque d’intrusion.
- Données sensibles : consommation, occupation des locaux, usages… autant d’informations stratégiques à protéger.
- Cyberattaques ciblées : un piratage peut aller jusqu’à désactiver un système de chauffage en plein hiver ou augmenter artificiellement la consommation.
Solutions à anticiper :
- Segmentation des réseaux pour isoler la GTB du système informatique global.
- Adoption de protocoles sécurisés (BACnet/SC, KNX Secure) garantissant chiffrement et authentification.
- Mise à jour logicielle régulière afin de fermer les failles connues.
- Audit de cybersécurité intégré dès la conception du projet.
👉 Le décret BACS ouvre une nouvelle ère en plaçant la performance énergétique et la résilience numérique au cœur de la gestion des bâtiments.
ROI réel de la mise en conformité BACS
Un point central pour les gestionnaires reste le retour sur investissement. Si le coût d’installation initial peut être important, le décret favorise des économies d’énergie pérennes et une meilleure valorisation du patrimoine immobilier.
CAPEX : les coûts initiaux
- Coût d’installation d’une GTB classe B ou A : 15 à 40 €/m² en moyenne.
- Intégration des équipements existants : coûts variables selon la complexité.
- Formation et conduite du changement pour les équipes techniques.
OPEX : économies et gains
- Réduction de 15 à 30 % des consommations énergétiques (source ADEME).
- Baisse des coûts de maintenance grâce au pilotage prédictif (détection des dérives, anticipation des pannes).
- Moins de dépenses liées aux sanctions ou non-conformités réglementaires.
Valorisation immobilière
- Un bâtiment équipé d’un système BACS devient plus attractif pour les investisseurs et locataires, car il garantit confort, conformité et sobriété énergétique.
- Dans certains cas, la valeur d’actif augmente de +5 à 10 % (effet « green value » dans l’immobilier tertiaire).
👉 ROI estimé : entre 3 et 7 ans selon la taille du bâtiment et le coût de l’énergie.
Lien entre décret BACS et bien-être des occupants
Le décret BACS ne concerne pas uniquement la réglementation ou l’efficacité énergétique des bâtiments. Il a aussi un effet direct sur le confort et la santé des occupants, améliorant la productivité et la qualité de vie au travail.
Confort thermique et productivité
- Une température optimisée pièce par pièce réduit l’inconfort (froid/chaud) qui impacte la concentration.
- Selon une étude de l’Université de Cornell, une température stable entre 21 et 23°C peut améliorer la productivité de 2 à 4 %.
Qualité de l’air
- Les GTB intégrant la gestion de la ventilation permettent de maintenir un taux de CO₂ inférieur à 1000 ppm, gage de vigilance et de bien-être.
- Maintenir un air sain permet de limiter l’absentéisme et d’augmenter le bien-être des salariés.
Gestion de la lumière
- Automatiser l’éclairage en fonction de la lumière naturelle favorise la synchronisation du rythme circadien, donc un meilleur sommeil et une meilleure santé.
- Les bâtiments « human centric lighting » constatent une hausse de 10 % de la performance cognitive (source : Lighting Europe).
Un outil RH et RSE
Le décret BACS devient un outil favorisant la qualité de vie au travail (QVT) et renforçant la responsabilité sociétale des entreprises engagées dans la sobriété énergétique.
👉 En somme, le décret BACS ne doit pas être vu comme une contrainte. C’est une opportunité d’amélioration globale : optimiser la performance énergétique, réduire les coûts grâce notamment à l’économie d’énergie engendrée, protéger les bâtiments connectés, valoriser le patrimoine et améliorer le bien-être des occupants.
La conformité BACS ne se limite pas à la loi : elle peut devenir un véritable levier de compétitivité et d’attractivité.