Décret tertiaire : obligations, objectifs et calendrier 2030-2050

Le décret tertiaire impose aux propriétaires et occupants de bâtiments à usage tertiaire de réduire leurs consommations d’énergie finale d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050. Rebaptisé dispositif Éco Énergie Tertiaire, il s’accompagne d’une déclaration annuelle des consommations sur la plateforme OPERAT.

Cette page présente les bâtiments concernés, les objectifs de réduction, l’année de référence, la plateforme OPERAT, le calendrier, les sanctions et les leviers pour atteindre les objectifs, y compris leur financement par les certificats d’économies d’énergie.

Qu’est-ce que le décret tertiaire ?

Le décret tertiaire désigne le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire. Il applique l’article 175 de la loi Élan, codifié à l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation, et il est entré en vigueur le 1er octobre 2019.

Le ministère de la Transition écologique le présente aujourd’hui sous le nom de dispositif Éco Énergie Tertiaire (EET). L’objectif est de réduire la consommation d’énergie de l’ensemble du parc tertiaire français, qui représente plus d’un tiers de la consommation d’énergie des bâtiments, sans augmenter le recours aux énergies non renouvelables ni les émissions de gaz à effet de serre.

Quels bâtiments sont concernés par le décret tertiaire ?

L’obligation s’applique à tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments sur un même site dont la surface d’activité tertiaire est égale ou supérieure à 1 000 m², y compris lorsque ce seuil est atteint par le cumul de plusieurs surfaces. Les constructions existantes comme neuves sont concernées.

Toutes les branches du secteur tertiaire sont visées : bureaux, services publics, enseignement, établissements de santé et médico-sociaux, commerces, hôtellerie, restauration, équipements sportifs et culturels, entrepôts, gares et aéroports, centres de données et salles informatiques, blanchisseries ou imprimeries. Seules quelques exceptions existent :

• Les constructions provisoires, relevant d’un permis de construire précaire
• Les lieux de culte
• Les bâtiments dont l’activité a un usage opérationnel à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire

L’obligation pèse à la fois sur le propriétaire et, le cas échéant, sur le preneur à bail, pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives selon le bail. Ils définissent ensemble les actions à mener et assurent chacun la déclaration des consommations qui les concernent.

Quels sont les objectifs du décret tertiaire ?

Chaque bâtiment assujetti doit atteindre, pour chacune des échéances, l’un des deux objectifs suivants, au choix :

L’objectif en valeur relative se calcule par rapport à une consommation de référence, qui ne peut être antérieure à 2010. L’objectif en valeur absolue correspond à un niveau de consommation d’énergie finale exprimé en kWh par m² et par an, établi en fonction de la consommation des bâtiments neufs de la même catégorie d’activité. Ce second objectif intéresse les bâtiments déjà performants, pour lesquels une réduction de 40 % serait difficile à atteindre.

Choisir l’année de référence

L’assujetti choisit une année de référence entre 2010 et 2022, correspondant à une année pleine d’exploitation (12 mois consécutifs), et peut la renseigner sur OPERAT jusqu’au 30 septembre 2027. Choisir une année de forte consommation facilite l’atteinte de l’objectif relatif. Les données sont ensuite ajustées des variations climatiques par la plateforme. Deux éléments peuvent en outre être déduits de la consommation : la chaleur fatale autoconsommée par le bâtiment et l’énergie utilisée pour la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables. Notre article sur le choix de l’année de référence détaille la méthode et la déclaration sur OPERAT.

La modulation des objectifs

Les objectifs peuvent être modulés dans trois cas prévus par la loi :

• Des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales qui empêchent certaines actions
• Un changement de l’activité exercée dans le bâtiment ou du volume de cette activité
• Des coûts manifestement disproportionnés des actions par rapport aux économies d’énergie attendues

La modulation doit être justifiée par un dossier technique, établi à partir d’une étude énergétique, qui démontre l’impossibilité ou le coût excessif des actions écartées. Un audit énergétique tertiaire constitue souvent la base de ce dossier.

La plateforme OPERAT : déclarer ses consommations

Gérée par l’ADEME, la plateforme OPERAT (Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire) recueille chaque année les données de consommation des bâtiments assujettis. Pour chaque site, le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail déclarent :

• La ou les activités tertiaires exercées
• La surface soumise à l’obligation
• Les consommations annuelles d’énergie, par type d’énergie
• L’année de référence retenue et sa consommation

La déclaration des consommations de l’année précédente doit être effectuée au plus tard le 30 septembre de chaque année. En retour, la plateforme délivre une attestation numérique annuelle et une notation Éco Énergie Tertiaire, qui situe l’avancement du site vers ses objectifs. Les consommations des trois dernières années et les objectifs à atteindre doivent ensuite être affichés dans le bâtiment, ou publiés par tout autre moyen accessible aux occupants.

Le calendrier du décret tertiaire

Les étapes de mise en œuvre du décret tertiaire

Pour les entreprises et les gestionnaires de patrimoine, la mise en œuvre du décret tertiaire suit une démarche en cinq étapes :

1. Recenser les sites assujettis : surfaces, activités exercées, répartition des responsabilités entre propriétaire et occupants
2. Collecter les données de consommation : factures, relevés de compteurs et données des fournisseurs d’énergie depuis 2010, pour choisir la meilleure année de référence
3. Déclarer sur OPERAT : créer les entités fonctionnelles, saisir les surfaces et les consommations, puis renouveler la déclaration chaque année
4. Établir un plan d’actions : un audit énergétique chiffre les gains et les coûts de chaque action et fixe un calendrier jusqu’en 2030
5. Financer et suivre : mobiliser les certificats d’économies d’énergie et les autres aides, puis mesurer l’évolution de la consommation énergétique année après année

Le ministère met à disposition plusieurs documents à télécharger, dont le guide « Éco Énergie Tertiaire : passez à l’action en 10 étapes », et la plateforme OPERAT propose un guide d’utilisation, une FAQ et des retours d’expérience pour accompagner les déclarants.

Pourquoi agir dès maintenant ?

L’échéance de 2030 paraît lointaine, mais les données déclarées chaque année sur OPERAT montrent déjà l’écart entre la consommation actuelle et l’objectif. Anticiper permet d’étaler les investissements, de programmer les actions lourdes au moment des remplacements d’équipements et de profiter des aides disponibles avant qu’elles n’évoluent. Chaque kilowattheure économisé réduit aussi les charges d’exploitation, dans un contexte de prix de l’énergie élevés.

La performance énergétique devient enfin un critère de valeur immobilière : les investisseurs, les preneurs et les financeurs intègrent de plus en plus la notation Éco Énergie Tertiaire et les consommations énergétiques dans leurs décisions. Un bâtiment qui respecte ses objectifs se loue et se vend plus facilement.

Quelles sanctions en cas de non-respect du décret tertiaire ?

Le code de la construction prévoit une procédure de sanction administrative en cas de manquement. Elle commence par une mise en demeure de déclarer les consommations ou de présenter un programme d’actions. En l’absence de réponse, l’administration peut publier la liste des assujettis défaillants, une mesure dite de « name and shame », puis prononcer une amende administrative pouvant atteindre 7 500 € pour une personne morale. Au-delà de la sanction, l’évaluation du respect de l’obligation est annexée aux promesses de vente et aux baux, ce qui en fait un critère de valeur pour les actifs immobiliers.

Comment réduire les consommations d’énergie de ses bâtiments ?

Le ministère identifie cinq grands leviers pour atteindre les objectifs de réduction des consommations :

• L’enveloppe du bâtiment : isolation des murs, de la toiture et des planchers, menuiseries, protections solaires
• Des équipements performants : chauffage, eau chaude, ventilation, éclairage, avec des dispositifs de contrôle et de gestion active
• L’optimisation de l’exploitation : réglages, contrat d’exploitation avec objectif de résultat, suivi des consommations
• L’adaptation des locaux : éclairage adapté au poste de travail, extinction automatique après fermeture
• Le comportement des occupants : sensibilisation, sobriété, extinction des équipements

Les actions sans travaux, comme la programmation du chauffage ou un système de gestion technique du bâtiment, produisent souvent les premiers gains. Elles rejoignent d’ailleurs les exigences du décret BACS, qui impose l’automatisation des systèmes techniques dans les bâtiments tertiaires dont la puissance de chauffage ou de climatisation dépasse certains seuils. Votre bâtiment est soumis aux deux textes ? Consultez notre cas pratique décret tertiaire et BACS pour un bâtiment de 1 500 m². Pour viser -40 % puis -60 %, les actions lourdes deviennent ensuite nécessaires : isolation, remplacement d’une chaudière par une pompe à chaleur ou raccordement à un réseau de chaleur, voire rénovation globale.

Financer la mise en conformité avec les CEE

Les actions de performance énergétique menées pour respecter le décret tertiaire peuvent être financées par les certificats d’économies d’énergie. La plupart des opérations de rénovation énergétique des locaux tertiaires relèvent d’une fiche d’opération standardisée : isolation, pompe à chaleur, gestion technique du bâtiment, ventilation, récupération de chaleur ou raccordement à un réseau de chaleur. Le remplacement d’un chauffage au fioul ou au gaz bénéficie en outre du Coup de pouce chauffage tertiaire, qui multiplie jusqu’à cinq le volume de certificats.

Notre page CEE tertiaire présente les principales opérations éligibles, et notre page sur la prime CEE pompe à chaleur détaille le cas le plus fréquent de remplacement de chaufferie. Notre article sur les aides au décret tertiaire recense l’ensemble des financements mobilisables.

Questions fréquentes sur le décret tertiaire

Un bâtiment de moins de 1 000 m² est-il concerné ?

Pas s’il est isolé. Il le devient en revanche si plusieurs surfaces tertiaires d’un même bâtiment ou d’un même site atteignent ensemble 1 000 m², par exemple plusieurs locaux loués à des occupants différents.

Qui déclare sur OPERAT, le propriétaire ou le locataire ?

Chacun déclare les consommations qui relèvent de sa responsabilité selon le bail. En pratique, l’occupant déclare souvent les consommations de ses locaux et le propriétaire celles des parties communes et des équipements collectifs.

Que se passe-t-il si l’objectif de 2030 n’est pas atteint ?

L’atteinte des objectifs de la première décennie sera vérifiée à partir de fin 2031. Un site qui ne les atteint pas et ne justifie pas d’une modulation s’expose à la procédure de sanction. Engager dès maintenant un plan d’actions permet d’étaler les investissements et de mobiliser les aides disponibles.