Décret BACS : qui est concerné ? Bâtiments, seuils et échéances

Le décret BACS impose aux bâtiments tertiaires les plus équipés de mettre en place un système d’automatisation et de contrôle, le plus souvent une gestion technique du bâtiment (GTB). Mais tous les bâtiments ne sont pas soumis à cette obligation : elle dépend de la puissance des équipements de chauffage et de climatisation, et non de la surface.

Cet article répond à une question précise : votre bâtiment est-il soumis au décret BACS, et à partir de quelle date ? Pour le détail des obligations techniques et de la mise en conformité, consultez notre page consacrée au décret BACS.

Décret BACS : de quoi parle-t-on ?

Le décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020, dit décret BACS pour Building Automation and Control Systems, c’est-à-dire systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments, transpose la directive européenne 2018/844 sur la performance énergétique des bâtiments. Il a été modifié par le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023, qui a abaissé le seuil de puissance, puis par le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025, qui a reporté l’échéance applicable aux installations de plus de 70 kW.

Ses dispositions figurent aux articles R. 175-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. L’objectif du dispositif est d’améliorer la performance énergétique des bâtiments tertiaires en donnant aux gestionnaires les moyens de suivre, d’analyser et de piloter leurs consommations d’énergie.

Les exigences du décret BACS

Le système d’automatisation et de contrôle installé dans un bâtiment concerné doit :

• suivre, enregistrer et analyser en continu les données de production et de consommation énergétique, par zone fonctionnelle et à un pas de temps horaire
• conserver les données à l’échelle mensuelle pendant cinq ans
• situer l’efficacité énergétique du bâtiment par rapport à des valeurs de référence et détecter les pertes d’efficacité
• assurer l’interopérabilité avec les différents systèmes techniques du bâtiment : chauffage, climatisation, ventilation, eau chaude sanitaire, éclairage
• permettre un arrêt manuel et une gestion autonome de ces systèmes techniques

Ces exigences correspondent en pratique à une gestion technique du bâtiment performante, capable d’assurer la régulation des équipements et le suivi des consommations énergétiques.

Décret BACS, qui est concerné ? Les critères d’assujettissement

Deux conditions doivent être réunies pour qu’un bâtiment entre dans le champ du décret BACS : un usage tertiaire et une puissance de chauffage ou de climatisation supérieure au seuil réglementaire, aujourd’hui fixé à 290 kW et, à partir du 1^er janvier 2030, à une puissance supérieure à 70 kW.

Les bâtiments tertiaires

Le décret BACS vise les bâtiments tertiaires, publics comme privés : bureaux, commerces, entrepôts chauffés, hôtels, établissements de santé, d’enseignement, équipements sportifs ou culturels, bâtiments administratifs. Les logements en sont exclus, y compris les immeubles d’habitation collectifs.

Dans un bâtiment à usage mixte, la partie tertiaire peut entrer dans le champ du décret dès lors que les équipements qui la desservent dépassent le seuil de puissance. L’analyse se fait au cas par cas.

Un critère de puissance, pas de surface

Contrairement au décret tertiaire, qui s’applique aux surfaces tertiaires de plus de 1 000 m², le décret BACS ne fixe aucun seuil de surface. Seule compte la puissance nominale utile des systèmes de chauffage et de climatisation, combinés ou non avec un système de ventilation.

Un petit bâtiment fortement équipé peut donc être soumis au décret BACS sans l’être au décret tertiaire, et inversement. Les deux réglementations se complètent : le décret BACS impose des moyens de pilotage, le décret tertiaire des résultats de réduction des consommations.

Comment apprécier la puissance de vos équipements ?

La puissance à retenir est la puissance nominale utile indiquée par le fabricant pour les générateurs de chaleur (chaudières, pompes à chaleur, sous-station de réseau de chaleur) et de froid. Lorsque plusieurs générateurs desservent le même bâtiment, leur configuration doit être analysée avec soin : un bureau d’études thermiques ou un exploitant peut établir un inventaire des équipements et confirmer si le seuil est franchi.

Seuils de puissance et échéances du décret BACS

Le calendrier du décret BACS distingue les bâtiments existants et les bâtiments neufs selon deux seuils de puissance :

Pour les bâtiments de plus de 290 kW, l’échéance du 1^er janvier 2025 est donc déjà passée : un bâtiment tertiaire existant de cette catégorie qui n’est pas équipé d’un système conforme n’est pas en conformité, sauf exemption.

Pour les bâtiments entre 70 et 290 kW, le report à 2030 laisse du temps, mais la mise en place d’une GTB demande souvent plus d’un an entre l’audit, la consultation des entreprises, l’installation et le paramétrage. Anticiper permet aussi de mobiliser les certificats d’économies d’énergie dans de bonnes conditions.

Bâtiments neufs et existants : quand s’applique le décret BACS ?

Les bâtiments neufs

Un bâtiment tertiaire neuf dont les équipements dépassent le seuil doit être équipé d’un système d’automatisation et de contrôle dès sa construction. Le décret BACS s’applique aux permis de construire déposés depuis le 21 juillet 2021 pour une puissance supérieure à 290 kW, et depuis le 8 avril 2024 pour une puissance supérieure à 70 kW.

Le remplacement d’un générateur

Dans un bâtiment existant, l’installation ou le remplacement d’un générateur de chaleur ou de froid dépassant le seuil déclenche aussi l’obligation, sans attendre l’échéance. Remplacer une chaudière de 150 kW en 2027, par exemple, impose d’équiper le bâtiment d’un système conforme à cette occasion, et non en 2030.

Qui doit assurer la mise en conformité au décret BACS ?

L’obligation pèse sur le propriétaire des systèmes de chauffage et de climatisation, le plus souvent le propriétaire du bâtiment. Selon le bail et l’organisation de l’exploitation, un locataire qui possède ses propres équipements peut aussi être tenu de s’y conformer. Dans les immeubles à plusieurs occupants, le partage des travaux et des coûts se règle dans le bail ou par un accord entre propriétaire et preneurs.

Le décret prévoit également une inspection périodique des systèmes techniques visés, au moins tous les cinq ans, pour vérifier leur bon fonctionnement et leur réglage.

Pourquoi ces obligations pour les bâtiments tertiaires ?

Le chauffage, la climatisation et la ventilation représentent la plus grande part de la consommation énergétique d’un bâtiment tertiaire. Un système d’automatisation adapte leur fonctionnement à l’occupation réelle, évite les dérives et fournit les données de suivi nécessaires pour réduire les consommations d’énergie tout en préservant le confort des occupants. C’est un levier direct d’amélioration de l’efficacité énergétique du bâtiment.

Quelle GTB mettre en place pour répondre au décret BACS ?

Les solutions de gestion technique du bâtiment sont classées de A à D selon la norme NF EN ISO 52120-1. Pour répondre aux exigences du décret, le système doit au minimum assurer le pilotage centralisé et la régulation des équipements de chauffage, de climatisation et de ventilation, le suivi des consommations énergétiques et l’analyse des dérives. Une GTB de classe A ou B va plus loin : programmation par zone, optimisation des consignes, intégration de l’éclairage et reporting de performance.

Le choix de la solution dépend des besoins du bâtiment, de l’existant et des objectifs de réduction des consommations. Un bureau d’études ou un intégrateur GTB définit l’architecture adaptée, pour un site unique comme pour un parc multisite en France.

Décret BACS : les cas d’exemption

Un bâtiment concerné peut être dispensé d’installer un système BACS si le propriétaire démontre, par une étude, que le temps de retour sur investissement de l’installation dépasse dix ans, aides financières déduites. Ce seuil était de six ans avant la réforme de 2023.

Cette étude doit être conservée et pouvoir être présentée en cas de contrôle. Les aides, et en particulier les certificats d’économies d’énergie (CEE), réduisent fortement le temps de retour d’une GTB : un projet qui dépasse dix ans sans aide peut devenir rentable une fois la prime CEE déduite, ce qui fait tomber l’exemption.

Et si votre bâtiment n’est pas concerné ?

La mise en place d’une GTB reste pertinente sous le seuil de 70 kW : c’est un levier efficace pour optimiser la performance énergétique du bâtiment et atteindre les objectifs du décret tertiaire. L’opération peut être financée par la fiche CEE BAT-TH-116, qui valorise les systèmes de GTB de classe A ou B selon la norme NF EN ISO 52120-1.

Comment savoir si votre bâtiment est concerné par le décret BACS ?

Quelques vérifications suffisent pour savoir si votre bâtiment entre dans le champ du décret BACS et à quelle échéance :

• identifier l’usage du bâtiment : tertiaire, résidentiel ou mixte
• recenser les générateurs de chaleur et de froid et relever leur puissance nominale utile
• situer la puissance par rapport aux seuils de 70 kW et 290 kW
• vérifier la date du permis de construire pour un bâtiment récent
• anticiper tout remplacement d’équipement prévu avant 2030
• faire le point sur la GTB existante et ses fonctions de suivi et de régulation
• faire réaliser une étude de temps de retour sur investissement si une exemption est envisagée

Un audit énergétique tertiaire permet de faire ce point et de prioriser les travaux dans le cadre du décret tertiaire.

Questions fréquentes sur le décret BACS

Mon bâtiment de 800 m² est-il concerné par le décret BACS ?

Oui, si la puissance de ses équipements de chauffage ou de climatisation est supérieure à 70 kW, avec une échéance au 1^er janvier 2030. Le décret BACS ne tient pas compte de la surface, contrairement au décret tertiaire. Pour un bâtiment soumis à la fois au décret tertiaire et au décret BACS, voir notre cas pratique décret tertiaire et BACS pour 1 500 m².

Le décret BACS s’applique-t-il aux immeubles d’habitation ?

Non. Il vise uniquement les bâtiments tertiaires. Les parties tertiaires d’un immeuble mixte peuvent en revanche entrer dans son champ.

Quelle est l’échéance pour un bâtiment de 150 kW ?

Le 1^er janvier 2030 pour un bâtiment existant, depuis le report fixé par le décret n° 2025-1343. L’obligation s’applique plus tôt en cas de remplacement d’un générateur.

Une GTB existante suffit-elle à respecter le décret BACS ?

Pas toujours. Beaucoup de GTB anciennes assurent la régulation mais pas le suivi des consommations par zone, la conservation des données ou la comparaison avec des valeurs de référence. Un diagnostic de la GTB existante permet de savoir si une mise à niveau suffit.

Quelles sanctions en cas de non-respect ?

Le non-respect des obligations du Code de la construction et de l’habitation expose à des contrôles et à des sanctions administratives. Au-delà du risque réglementaire, un bâtiment non équipé perd un levier majeur de réduction des consommations pour atteindre les objectifs du décret tertiaire.