Décret BACS : obligations, seuils de 70 et 290 kW et mise en conformité
Le décret BACS impose aux bâtiments tertiaires dont le système de chauffage ou de climatisation dépasse une certaine puissance de disposer d’un système d’automatisation et de contrôle, appelé GTB (gestion technique du bâtiment). Publié en juillet 2020, il s’applique depuis 2025 aux installations de plus de 290 kW et s’étendra en 2030 à celles de plus de 70 kW.
Son objectif : réduire la consommation énergétique grâce à un pilotage en temps réel du chauffage, de la climatisation, de la ventilation, de l’eau chaude sanitaire et de l’éclairage.
Au-delà de la contrainte, c’est un levier de transition énergétique : suivi des usages, détection des dérives, baisse des coûts d’exploitation et meilleur confort des occupants.
Il fonctionne en complément du décret tertiaire : l’un fixe les moyens de pilotage, l’autre les objectifs de réduction.
Les CEE financent une partie de l’investissement, avec la fiche BAT-TH-116.
On vous explique tout
Qu’est-ce que le décret BACS ?
BACS signifie Building Automation and Control Systems, soit systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments.
Définition et origine réglementaire
Le décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 transpose la directive européenne 2018/844 sur la performance énergétique des bâtiments. Il a été modifié par le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023, qui a abaissé le seuil, puis par le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025, qui a reporté cette seconde échéance à 2030. Ses dispositions figurent aux articles R175-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
La solution installée doit permettre de :
- suivre, enregistrer et analyser les données de consommation par usage, au pas horaire
- conserver ces données à l’échelle mensuelle pendant cinq ans
- situer l’efficacité énergétique par rapport à des valeurs de référence
- détecter les pertes d’efficacité et en informer l’exploitant
- communiquer avec les autres systèmes techniques
- permettre un arrêt manuel et une gestion autonome de chaque équipement
Ces exigences portent sur des fonctions : plusieurs solutions techniques permettent d’y répondre.
Les objectifs du décret BACS
Le texte poursuit quatre objectifs complémentaires :
Réduire la consommation énergétique. Piloter les équipements selon l’occupation réelle limite les gaspillages.
Mesurer et analyser. Le suivi des données permet de décider sur des faits.
Réduire les émissions de carbone. Une consommation réduite, ce sont moins d’émissions de gaz à effet de serre.
Améliorer l’exploitation. Les alertes et le pilotage à distance facilitent la maintenance et le confort.
En résumé, ce texte donne aux gestionnaires les moyens d’atteindre les objectifs du décret tertiaire.
Décret BACS et décret tertiaire : quelles différences ?
Ces deux réglementations sont complémentaires :
- Le décret tertiaire fixe une obligation de résultats : réduire les consommations d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 pour les bâtiments de 1 000 m² et plus.
- Le décret BACS fixe une obligation de moyens : installer un outil de pilotage, selon la puissance des installations.
Pour un site soumis aux deux textes, consultez notre cas pratique d’un bâtiment de 1 500 m².
| Éco Énergie Tertiaire | BACS |
|---|---|
| Réduction chiffrée de la consommation énergétique | Moyens techniques de régulation |
| Obligation de résultats | Obligation de moyens |
| Seuil de 1 000 m² de surface | Seuil de puissance des installations |
L’un dit « où aller », l’autre « comment y aller ».
Qui est concerné par le décret BACS ?
Le texte s’applique selon la puissance, sans critère de surface.
Les bâtiments tertiaires concernés
Sont visés les bâtiments tertiaires neufs et existants (bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, d’enseignement, administrations…) dont le système de chauffage ou de climatisation, combiné ou non avec la ventilation, dépasse une puissance nominale utile de :
- pour le parc existant :
- 290 kW, depuis 2025
- 70 kW, en 2030
Les acteurs responsables
- Propriétaires : responsables de la mise en conformité
- Exploitants et gestionnaires : chargés de l’exploitation du système et du suivi des données
- Locataires : concernés selon les clauses du bail, et bénéficiaires des économies réalisées
Un critère de puissance, pas de surface
Contrairement au décret tertiaire, qui s’applique aux surfaces tertiaires de plus de 1 000 m², le décret BACS ne fixe aucun seuil de surface. Seule compte la puissance nominale utile des systèmes de chauffage et de climatisation, combinés ou non avec un système de ventilation.
Un petit bâtiment fortement équipé peut donc être soumis au décret BACS sans l’être au décret tertiaire, et inversement. Les deux réglementations se complètent : le décret BACS impose des moyens de pilotage, le décret tertiaire des résultats de réduction des consommations. Pour un bâtiment soumis aux deux, voir notre cas pratique décret tertiaire et BACS pour 1 500 m². Le décret tertiaire est détaillé sur notre page dédiée, et notre guide sur la performance énergétique des bâtiments tertiaires présente l’ensemble des obligations.
Comment apprécier la puissance de vos équipements ?
La puissance à retenir est la puissance nominale utile indiquée par le fabricant pour les générateurs de chaleur (chaudières, pompes à chaleur, sous-station de réseau de chaleur) et de froid. Lorsque plusieurs générateurs desservent le même bâtiment, leur configuration doit être analysée avec soin : un bureau d’études thermiques ou un exploitant peut établir un inventaire des équipements et confirmer si le seuil est franchi.
Les obligations du décret BACS
Le texte impose un équipement de régulation et de suivi au-dessus des seuils.
Un système d’automatisation et de contrôle (GTB)
Concrètement, la GTB doit permettre de :
- suivre et analyser en temps réel la consommation énergétique de chaque poste
- réguler automatiquement le génie climatique et l’éclairage
- produire des rapports pour mesurer les progrès et corriger les écarts
Niveaux de performance GTB
- Classe A : haute performance, éligible à la fiche CEE BAT-TH-116
- Classe B : avancée, également éligible à la fiche BAT-TH-116
- Classe C : standard, niveau de référence
- Classe D : non performante
Systèmes techniques pilotés
Le seuil porte sur le génie climatique, mais la régulation couvre l’ensemble des équipements :
- Chauffage
- Climatisation et ventilation
- Eau chaude sanitaire
- Éclairage
- Production locale (solaire, cogénération)
Bâtiments neufs et existants
Pour les bâtiments neufs, l’exigence s’applique dès le dépôt du permis de construire : depuis le 21 juillet 2021 au-delà de 290 kW et depuis le 8 avril 2024 au-delà de 70 kW.
Un projet dont le permis a été déposé avant ces dates suit le calendrier du parc existant.
Dans un bâtiment existant, l’installation ou le remplacement d’un générateur de chaleur ou de froid dépassant le seuil déclenche aussi l’obligation, sans attendre l’échéance. Remplacer une chaudière de 150 kW en 2027, par exemple, impose d’équiper le bâtiment d’un système conforme à cette occasion, et non en 2030.
Le calendrier des échéances
Les échéances sont progressives.
Dates clés
Deux échéances concernent le parc existant :
Depuis le 1er janvier 2025, les sites dont la puissance nominale est supérieure à 290 kW doivent être conformes.
Au 1er janvier 2030, l’obligation s’étend au-delà de 70 kW. Cette échéance, fixée initialement à 2027, a été reportée par le décret du 26 décembre 2025.
| Puissance des installations | Bâtiments existants | Bâtiments neufs |
|---|---|---|
| Plus de 290 kW | Obligation depuis le 1er janvier 2025 | Permis de construire déposé depuis le 21 juillet 2021 |
| De 70 à 290 kW | Obligation au 1er janvier 2030 | Permis de construire déposé depuis le 8 avril 2024 |
| 70 kW ou moins | Aucune obligation | Aucune obligation |
Anticiper permet de planifier les travaux, de comparer les offres et de mobiliser les aides.
Exemptions
Le propriétaire peut être exempté dans un cas précis :
- lorsqu’une étude démontre que le temps de retour sur investissement de l’installation dépasse 10 ans, aides financières déduites
Les aides, et en particulier les certificats d’économies d’énergie, réduisent fortement le temps de retour d’une GTB : un projet qui dépasse dix ans sans aide peut devenir rentable une fois la prime CEE déduite, ce qui fait tomber l’exemption.
Source : Présentation et guide du décret BACS, ministère de la Transition écologique
Attention : conservez cette étude, elle justifie l’exemption en cas de contrôle.
Comment se conformer au décret BACS ?
La réussite d’un projet BACS dépend du diagnostic de départ et du choix de la solution.
Exemple : l’entrepôt Veepee du Blanc-Mesnil a financé sa GTB de classe A grâce à la prime CEE.
Étapes clés de la mise en conformité
- Audit énergétique et technique : inventaire des équipements et niveau de régulation existant
- Définition de la solution et cahier des charges
- Installation par un intégrateur et raccordement des systèmes
- Mise en service, formation des équipes et suivi des performances
Solutions techniques
- GTB centralisée
- Solutions modulaires et évolutives
- Protocoles ouverts (BACnet, KNX, Modbus)
Inspections et contrôles
- inspection périodique au moins tous les cinq ans
- conservation des justificatifs (rapports d’inspection, étude de rentabilité)
- responsabilité du propriétaire, sans sanction financière dédiée prévue par le texte
TERA Énergie accompagne les maîtres d’ouvrage à chaque étape : analyse du site, vérification des devis et financement par les CEE.
Financement des travaux et aides disponibles
- CEE : fiche standardisée BAT-TH-116, pour une GTB de classe A ou B (norme NF EN ISO 52120-1) dans un bâtiment tertiaire existant de plus de deux ans
- Fonds européens FEDER et subventions régionales, selon les territoires
- Tiers-financement et contrat de performance énergétique
La prime dépend du volume de kWh cumac, valorisé entre 6,8 et 7,8 € par MWh cumac (fourchette indicative et non contractuelle). L’accord du financeur doit être obtenu avant la signature du devis. TERA Énergie valorise vos CEE : estimez votre prime avec notre simulateur de prime CEE.
L’expertise TERA Énergie
Au-delà de la conformité : les bénéfices d’une GTB
Bien conçue, la GTB sert la performance énergétique des bâtiments, la maîtrise des coûts et le confort.
Cybersécurité des bâtiments connectés
La supervision centralise la gestion des équipements. Cette digitalisation impose de sécuriser le réseau dès la conception du projet.
Les risques
- Multiplication des points d’entrée (capteurs, passerelles)
- Interconnexion avec d’autres logiciels
- Données d’occupation à protéger
Les bonnes pratiques
- Segmentation du réseau
- Protocoles sécurisés (BACnet/SC, KNX Secure)
- Mises à jour logicielles régulières
Rentabilité et valeur du bâtiment
Le coût dépend de la taille du site, du nombre d’équipements à raccorder et du niveau de régulation existant. La baisse des consommations, la maintenance préventive et la prime CEE améliorent la rentabilité, et un actif piloté gagne en attractivité pour les locataires et les investisseurs.
Cette obligation est aussi une opportunité : mieux connaître ses consommations, réduire ses coûts et valoriser son patrimoine.
Pour vérifier si votre bâtiment est concerné et financer votre GTB, contactez TERA Énergie
Pour aller plus loin
- Fiche BAT-TH-116 : financer votre GTB avec la prime CEE
- Gestion technique du bâtiment : le guide de la GTB et des niveaux A à D
- Cas pratique : un bâtiment de 1 500 m² soumis aux deux décrets
- Aides à la rénovation tertiaire : les financements mobilisables
Questions fréquentes sur le décret BACS
Mon bâtiment de 800 m² est-il concerné par le décret BACS ?
Oui, si la puissance de ses équipements de chauffage ou de climatisation dépasse 70 kW, avec une échéance au 1er janvier 2030. Le décret BACS ne tient pas compte de la surface, contrairement au décret tertiaire.
Le décret BACS s’applique-t-il aux immeubles d’habitation ?
Il vise uniquement les bâtiments tertiaires. Les parties tertiaires d’un immeuble mixte peuvent en revanche entrer dans son champ.
Quelle est l’échéance pour un bâtiment de 150 kW ?
Le 1er janvier 2030 pour un bâtiment existant, depuis le report fixé par le décret du 26 décembre 2025. L’obligation s’applique plus tôt en cas de remplacement d’un générateur.
Une GTB existante suffit-elle à respecter le décret BACS ?
Pas toujours. Beaucoup de GTB anciennes assurent la régulation mais pas le suivi des consommations par zone, la conservation des données ou la comparaison avec des valeurs de référence. Un diagnostic de la GTB existante permet de savoir si une mise à niveau suffit.
Quelles sanctions en cas de non-respect du décret BACS ?
Le non-respect des obligations du Code de la construction et de l’habitation expose à des contrôles et à des sanctions administratives. Au-delà du risque réglementaire, un bâtiment non équipé se prive d’un levier majeur pour atteindre les objectifs du décret tertiaire.