Décret Tertiaire et BACS : êtes-vous concerné pour 1500 m² ?

Un bâtiment tertiaire de 1500 m² dépasse le seuil des deux réglementations et entre donc, sauf exception, dans leur champ d’application. Le décret tertiaire (dispositif Éco Énergie Tertiaire, issu de l’article 175 de la loi ÉLAN) s’applique à toute surface tertiaire cumulée d’au moins 1000 m², tandis que le décret BACS cible les systèmes de chauffage, ventilation et climatisation (CVC) au-delà de 70 kW. Pour un gestionnaire de patrimoine tertiaire, la question n’est donc pas de savoir si son bâtiment est concerné, mais dans quelle mesure et selon quel calendrier.

Comprendre le décret tertiaire : qui est concerné ?

Le décret tertiaire s’applique à tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée d’au moins 1000 m². Ce seuil s’apprécie à l’échelle d’un même site, ce qui signifie qu’un ensemble de locaux tertiaires répartis sur plusieurs bâtiments peut être concerné même si chacun pris isolément fait moins de 1000 m². Sont visés les bureaux, commerces, établissements d’enseignement, entrepôts logistiques, hôtels ou encore locaux administratifs, qu’ils soient publics ou privés.

La réglementation est codifiée aux articles L174-1 et R174-22 à R174-31 du Code de la construction et de l’habitation. Elle impose aux propriétaires et, le cas échéant, aux locataires (selon la répartition contractuelle des responsabilités) une obligation de résultat sur la réduction des consommations énergétiques, et non une simple obligation de moyens.

Focus sur votre bâtiment de 1500 m² : êtes-vous assujetti ?

Avec 1500 m² de surface tertiaire, votre bâtiment dépasse de 50 % le seuil réglementaire de 1000 m² : il est donc assujetti au décret tertiaire dès lors que l’activité qui s’y exerce relève de la catégorie tertiaire. Seules échappent au dispositif les constructions provisoires, les lieux de culte, les bâtiments à usage opérationnel de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure, ainsi que certains locaux industriels ou agricoles ne relevant pas du tertiaire.

En pratique, un gestionnaire doit vérifier deux éléments : la nature tertiaire de l’activité hébergée, et le calcul exact de la surface de plancher au sens du Code de l’urbanisme, éventuellement cumulée avec d’autres bâtiments tertiaires du même site. En cas de doute sur la qualification, l’assujettissement se déclare directement sur la plateforme OPERAT, qui constitue la référence officielle pour formaliser son statut.

Les objectifs du décret tertiaire pour les bâtiments tertiaires

Le décret tertiaire fixe trois paliers de réduction de la consommation d’énergie finale : -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050, calculés par rapport à une année de référence choisie librement entre 2010 et 2022. Les assujettis disposent d’un délai jusqu’au 30 septembre 2027 pour arrêter ce choix ; à défaut, OPERAT retient automatiquement la première année complète de données déclarées.

Une voie alternative existe : atteindre un niveau de consommation exprimé en valeur absolue (Cabs), défini par arrêté sectoriel selon la nature de l’activité. Les objectifs peuvent également être modulés en cas de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales avérées, ou lorsque le coût des travaux est disproportionné au regard des économies attendues (temps de retour sur investissement supérieur à 30 ans pour l’enveloppe, 15 ans pour les équipements et 6 ans pour l’optimisation de l’exploitation).

Le décret BACS : une obligation complémentaire pour les bâtiments tertiaires

Le décret BACS (n° 2020-887 du 20 juillet 2020, modifié par les décrets n° 2023-259 du 7 avril 2023 et n° 2025-1343 du 26 décembre 2025) impose l’installation d’un système de gestion technique du bâtiment (GTB) dans les bâtiments tertiaires dont les systèmes de chauffage ou de climatisation dépassent 70 kW de puissance nominale utile. Codifié aux articles R.175-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, ce texte transpose en droit français la directive européenne 2018/844 sur la performance énergétique des bâtiments et vient compléter le décret tertiaire par une obligation de moyens technique.

Que doit faire un système GTB conforme au décret BACS ?

Le système GTB doit remplir quatre fonctions définies par la réglementation : suivre et enregistrer en continu, par zone fonctionnelle et au pas horaire, les données de production et de consommation énergétiques ; détecter les pertes d’efficacité par comparaison à des valeurs de référence et alerter le gestionnaire ; assurer l’interopérabilité entre les différents systèmes techniques du bâtiment ; permettre un pilotage manuel et une gestion autonome de chaque installation. Ces fonctions sont évaluées selon les classes de performance A à D de la norme NF EN ISO 52120-1.

Quand le décret BACS s’applique-t-il à votre bâtiment ?

L’application du décret BACS dépend de la puissance installée des systèmes de chauffage et de climatisation, non de la surface du bâtiment : contrairement au décret tertiaire, aucun seuil de surface n’est fixé. Pour un bâtiment existant, l’obligation s’applique depuis le 1er janvier 2025 au-delà de 290 kW, et à compter du 1er janvier 2030 entre 70 et 290 kW (échéance reportée par le texte du 26 décembre 2025, initialement fixée à 2027) ; pour un bâtiment neuf, elle s’applique aux permis de construire déposés depuis le 21 juillet 2021 au-delà de 290 kW, et depuis le 8 avril 2024 entre 70 et 290 kW.

Pour un bâtiment tertiaire de 1500 m² équipé d’une climatisation ou d’un chauffage centralisé, la puissance installée se situe fréquemment dans la tranche intermédiaire de 70 à 290 kW, ce qui reporte l’échéance de mise en conformité au 1er janvier 2030 si le bâtiment est existant. Seul un audit technique précis de vos installations permet de confirmer la puissance réelle et donc l’échéance applicable à votre site.

Les leviers d’action pour la mise en conformité de votre bâtiment

Deux leviers complémentaires permettent de répondre simultanément aux exigences du décret tertiaire et du décret BACS : l’amélioration de la performance énergétique du bâti et de ses équipements, et l’installation d’un système de pilotage intelligent. Les combiner maximise à la fois l’atteinte des objectifs de réduction et la conformité réglementaire.

Améliorer la performance énergétique pour respecter le décret tertiaire

L’isolation thermique de l’enveloppe, le remplacement des équipements de chauffage et de climatisation énergivores par des solutions plus performantes, l’optimisation de l’éclairage et la sensibilisation des occupants aux écogestes constituent les actions les plus mobilisées pour réduire durablement la consommation. Ces travaux sont éligibles, sous conditions, aux certificats d’économies d’énergie (CEE), qui permettent de financer une partie significative de l’investissement.

Installation de systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB/BACS)

Au-delà de l’obligation réglementaire, la GTB constitue un outil de pilotage qui affine le suivi des consommations en temps réel, détecte les dérives et automatise les réglages. Son installation, elle aussi éligible à certaines fiches CEE, répond directement aux quatre fonctions exigées par le décret BACS tout en produisant les données nécessaires à la déclaration annuelle sur OPERAT.

La plateforme OPERAT : votre outil pour le suivi et la déclaration

OPERAT est la plateforme numérique de l’ADEME sur laquelle chaque assujetti doit déclarer ses consommations énergétiques annuelles et suivre sa trajectoire vers les objectifs du décret tertiaire. Elle centralise également le choix de l’année de référence, le calcul automatique des objectifs et la délivrance de l’attestation annuelle « Éco Énergie Tertiaire ».

Comment déclarer vos consommations énergétiques ?

La déclaration s’effectue directement en ligne sur OPERAT, en renseignant les consommations réelles issues des factures ou des relevés de compteurs, par usage énergétique et par site. Un gestionnaire de patrimoine tertiaire multi-sites peut regrouper ses déclarations et déléguer leur saisie à un prestataire, sous réserve de conserver la responsabilité finale de l’exactitude des données transmises.

Les échéances à respecter

La déclaration des consommations de l’année écoulée doit être effectuée avant le 30 septembre de chaque année : les consommations d’une année N se déclarent au plus tard le 30 septembre de l’année N+1. Le choix de l’année de référence reste ouvert jusqu’au 30 septembre 2027, mais un choix précoce sécurise la comparaison et évite l’attribution automatique d’une année potentiellement défavorable.

Les sanctions en cas de non-conformité

L’absence de déclaration sur OPERAT ou le non-respect des objectifs de réduction expose l’assujetti à une procédure de mise en demeure. Si la situation n’est pas régularisée dans le délai imparti, l’administration peut prononcer une amende administrative de 1500 euros pour une personne physique et 7500 euros pour une personne morale, ainsi qu’une publication du manquement sur une liste rendue publique, dite « name and shame », qui expose l’organisation vis-à-vis de ses parties prenantes.

Questions fréquentes des gestionnaires de patrimoine tertiaire

Que faire si mon bâtiment de 1500 m² héberge des activités mixtes (tertiaire et industrielle) ? Seule la part de surface réellement affectée à une activité tertiaire est prise en compte dans le calcul du seuil de 1000 m². Un audit de répartition des surfaces, activité par activité, est nécessaire pour déterminer précisément votre niveau d’assujettissement.

Suis-je automatiquement soumis au BACS avec cette surface ? Non : contrairement à l’EET, l’assujettissement à ce texte ne dépend pas de la surface mais uniquement de la puissance nominale des systèmes CVC installés. Seul un relevé technique de vos équipements permet de trancher.

Puis-je être accompagné pour réaliser cet audit et sécuriser ma déclaration OPERAT ? Oui, un bureau d’études spécialisé peut réaliser l’audit de vos puissances CVC, calculer votre surface assujettie et vous assister dans la saisie et le suivi de vos déclarations sur la plateforme.